大亚湾房协：一季度市场成交量成倍增长，新政后市场进入反应调整期，长期仍向好

一、市场概述

2016年第一季度，大亚湾区房地产市场持续火热，各项交易数据均赶超往年同期。从阶段表现来看，1月份继续承接2015年市场热度，购房者入市积极；2月份为传统春节假期，市场成交量放缓；进入3月，市场热度不减，交易量稳步攀升，8332.95元/平米的成交均价更是刷新湾区历史纪录。

后市随着深圳3.25新政的实施，市场观望氛围蔓延至临深片区，市场热度有所降温，湾区房地产市场或将迎来调整期。但随着深圳东进战略的不断深入、轨道交通建设和区域配套建设的不断推进，大亚湾区房地产市场远景仍向好。

二、市场交易情况

1、量价齐升，各项交易数据成倍赶超往年同期

根据区房管局网签数据，2016年第一季度大亚湾区房地产市场交易火爆，各项数据再创历史新高，成倍赶超往年同期，其中商品房销售总套数为10689套，同比增长130.02％；销售总金额为78.19亿元，同比增长246.74％；销售总面积为97.86万平米，同比增长146％。

  【网签数据】

                                  【根据大亚湾区房管局网签数据】

2、均价节节攀升，涨幅平稳

根据区房管局网签数据，2015年第一季度大亚湾区商品房销售均价平稳攀升，1月份到3月份涨幅为9.6％，其中3月份均价8332.95元/平米，同比增长46.95％，再次刷新湾区历史纪录。

3、二手房市场发展迅猛，远超去年前六个月总量

根据区房管局数据，2016年第一季度大亚湾区二手房市场发展迅猛。其中销售总套数为1034套，销售总金额为4.17亿元，销售总面积为10.63万平米，已然远超2015年前六个月的总量（销售总套数515套，销售总面积10.41万平米，销售总金额3.5亿元），湾区房地产市场体系日趋成熟。【根据大亚湾区房管局数据】  

三、新报建、新增供应和市场存量情况

1、新报建数据相较往年同期下降明显

根据区住建局数据，2016年第一季度我区房地产施工报建项目共8个，面积为45.78万平米，同比下降32％，下降幅度明显。【根据大亚湾区住建局数据】

2、第一季度新增供应量有限，市场出现供不应求局面

根据区房管局数据，2016年第一季度大亚湾区新增商品房面积48.13万平米，套数7101套。由于2016年第一季度整体成交量较高，而供应量有限，市场出现供不应求局面。【根据大亚湾区房管局数据】

3、市场存量较低，去化周期约为8个月

根据区房管局数据，截止到2016年3月，大亚湾区商品房库存面积为270.72万平米，其中商品住房库存面积为204.38万平米。按照今年第一季度平均32.62万平米/月的去化速度，去化周期约为8个月。维持在健康合理区间。【根据大亚湾区房管局数据】                        

四、大亚湾与惠州各县（区）商品房交易情况统计

根据惠州市房产管理局网签数据，2015第一季度大亚湾总销售套数10699套和总销售金额78.19亿元，居全市首位；均价方面更是表现抢眼，7990元/平米的季度均价领跑全市房价，高出惠城区千余元；总销售面积97.86万平米也仅次于惠城区。

五、2016年第一季度大亚湾房地产市场特点分析

1、政策护航促市场持续升温

2016年房地产市场迎来持续而密集的政策利好组合拳，宽松的政策环境给市场带来浓浓暖意。无论是再次降准、房贷优惠、税费减免,乃至鼓励农民工进城置业,都在进一步激发房地产市场的活力。

与此同时，湾区各项规划建设的逐步推进，也在助力房地产市场的持续升温。今年政府加大了市政基础设施和民生生态建设的力度，滨海公园二期、儿童公园、霞涌海岸公园、虎头山公园、相关道路的建设和改造将被陆续提上日程，与深圳轨道交通的对接也在加快推进和落实中。

2、深圳东进战略不断推进，临深片区楼市一路凯歌

2016年，深圳东进脚步加快，深惠两地对接开始紧密，特别是轨道交通的连接规划，让两地的心理和实际距离进一步拉近。近日，惠州市住建局发布《深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)建设规划方案》，按照规划方案，惠州段线路将与深圳市城市轨道交通14号线衔接，并与其同步建设及运营，连接深圳市福田-罗湖中心区，预计最快将于2017年全面动工，2022年完工。同时，根据深圳轨道交通规划，16号线地铁也将与惠州轨道实现接驳，该线路经由龙岗坑梓进入大亚湾西区，建成后将方便区域居民出行。因此临深片区楼市一路看涨，市场热度不减。

3、价格稳步上涨，以价换量成为历史

从2015年9月份开始，随着企业营销策略的转变，湾区房地产市场成交均价明显提升，大多数项目涨幅明显，到2016年第一季度，均价破万的项目已比比皆是。在市场预期持续向好的背景下，曾在湾区史上多次扮演重要角色的以价换量营销手法成为历史。

4、深圳外溢需求持续助力湾区楼市升温

2015年深圳楼市均价一路飙升，实现创世纪增长。2016年第一季度延续上年热度，根据Q房网深圳成交系统数据统计，2016年第一季度深圳房价惯性冲高至48089元/平方米，环比去年四季度增长了18.4%，同比增幅高达79.3%。3月49989元/平方米的成交均价更创下历史新高。二手房方面，2016年第一季度深圳二手住宅成交均价为47876元/平方米，环比上涨11.62%，同比上涨63.75%。因而地理位置接近、价格更实惠的大亚湾，成为深圳多数刚性购房需求客户的首选。

六、深圳3.25新政后大亚湾房地产市场特点分析

1、新政实施后市场进入反应调整期

3月25日，深圳出台楼市调控新政的“深六条”，其中明确规定：连续缴纳3年所得税或社保的非本地户籍家庭限购1套住房，首套房还清贷款二套首付4成。这在一定程度上抑制部分购房需求的释放，使得惠湾区域市场预期有所降温，成交量相比新政前有所下滑。同时由于新政后客户普遍持以观望态度，且总价较高，客户筹备首付时间延长，主要成交周期也相应延长。整体市场进入反应调整期。

2、投资与自住客户比例新政前后有变化

协会在世联行的协助下对新政前后惠湾相关指标大盘的交易情况进行了调查分析，结果表明：新政实施后，投资客户退潮情况最为明显。在新春利好政策出台后，投资型（含部分投资兼自住）客户比重最高达到60%左右，占据客户成交比重最高位，但在调控政策后，投资型客户观望情绪加重，自住型客户重回主力客户群，这归结于自住型客户偏向于刚性需求，而投资型客户受政策影响变动性较大。

3、市场长期仍向好

新政实施后，湾区市场虽然受到一定影响，但长远来看仍是向好。首先，新政的实施旨在打击和抑制市场投机和炒作，湾区与深圳得天独厚的地缘优势仍将促使刚性需求在短暂观望后选择入市；其次，深惠融合趋势不可阻挡，特别是轨道交通的一体化正在加速推进中；最后，随着湾区各项基础配套设施的日渐成熟和完善，也将吸引越来越多的深圳外溢需求。

七、市场展望

1、政策环境或持续宽松，楼市远景被看好

2016年是全国房地产去库存关键性的一年，政府也陆续出台一系列利好政策加快去库存的脚步，预计除一线城市外，其他城市后市政策走向仍将平稳宽松。整体而言，在全国的大背景下，湾区楼市有望享受到红利辐射，实现稳步增长。

2、深惠融合步伐加快，湾区市场深圳属性有望增强

随着深圳东进战略的日趋明朗，深惠一体化融合加强，两地在各个方面的对接，特别是轨道交通方面，步伐明显加快，深圳地铁14号线和16号线都将延伸至惠州的规划出台便是有力佐证。同时近日深圳市住房保障署相关负责人表示，将计划推动异地建设保障性住房工作，在惠州、东莞乃至深汕合作区集中建立人才住房、保障性住房项目，这无疑将进一步增强深惠融合。后续，随着深惠城际轨道对接的逐步推进以及湾区各项配套设施的不断完善，区域楼市的深圳属性有望进一步增强。

3、深圳3.25新政后湾区市场或迎来调整期，长期仍向好

深圳3.25调控政策落地后，置业者入市脚步放缓，市场观望情绪加重，受共振效应的影响，湾区成交量也呈下滑趋势，市场进入调整阶段。但从长远来看，调控新政旨在抑制投资投机和短期炒作，并不会冲击到刚性需求，且大亚湾与深圳有着得天独厚的地缘优势，在深惠融合加强、湾区各项配套逐步完善的背景下，湾区市场远景光明。

4、城市配套建设仍面临挑战和压力

近几年来，大亚湾政府在民生配套和市政基础设施方面投入了大量时间、精力和财力，也取得了显著的成绩。万达广场的进驻，更是带动了区域整体商业氛围的提升。但随着市场成交的活跃，以及自住客比例的持续上升，区域部分生活配套，特别是教育配套仍显得相对不足。未来或将在一定时间内给政府在城市配套建设方面带来明显的挑战和倒逼压力。

5、高附加值产品更能迎合市场需求，品牌经营和品质打造显得尤为重要

随着湾区市场的不断升温，房企间竞争日趋激烈，价格战的时代早已渐行渐远，客户对于产品和服务的要求在不断提高，企业自身品牌经营和品质打造显得尤为重要，高附加值的品质产品将更容易受到市场青睐。

2016年下阶段大亚湾区房地产市场暗流涌动，机遇与调整并存，协会建议各房地产企业应树立可持续发展理念：①保持冷静理智的头脑，合理定价，勿过度过快透支市场消费力，避免因价格上涨过快遭受政策打压；②协会预测，第三季度市场供应量将达到一个小高峰，建议企业错峰推货，避免相互冲击；③诚信经营，注重品质打造和品牌经营，做好售后服务，避免不必要的矛盾和纠纷；④抱团推进区域宣传和推广，齐心维护行业整体形象，实现行业健康、有序、平稳发展。